Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Арнеда помещения на 26 счет после уплата налога на прибыль

Арнеда помещения на 26 счет после уплата налога на прибыль

Арнеда помещения на 26 счет после уплата налога на прибыль

Учет расходов по аренде


Автор: Константин Курявый, ведущий аудитор Аудиторско-консалтинговой группы Обязанности сторон по аренде имущества регулируются условиями договора аренды, заключаемого в соответствии с главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ. Условия по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 616 ГК РФ. В частности: 1) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п.

1 ст. 616 ГК РФ); 2) арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Исходя из выше изложенного, по умолчанию: • расходы на капитальный ремонт арендованного имущества несет арендодатель; • расходы на текущий ремонт и иные расходы по содержанию арендованного имущества – арендатор.

Но договором аренды может быть предусмотрено иное. Например, договором аренды могут быть предусмотрены следующие условия: • обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возложить на арендатора, • арендодатель освобожден от несения расходов по содержанию арендованного имущества. В этом случае все расходы по содержанию арендованного имущества (включая расходы на капитальный ремонт) будет нести арендатор.

Расходы по содержанию арендованного имущества будет нести и, соответственно, отражать в учете арендатор или арендодатель при наличии этих обязанностей.Бухгалтерский учет расходов у арендодателя При наличии обязанностей у арендодателя расходы по содержанию арендованного имущества (в т.

ч. расходы на капитальный ремонт) в бухгалтерском учете отражаются: • в составе расходов по обычным видам деятельности – если предметом деятельности арендодателя является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды; • в составе прочих расходов – если не соблюдается условие относительно предмета деятельности, указанного в предыдущем абзаце.Данные правила изложены в п.5 и 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (Приказ Минфина РФ №33н от 06.05.99). В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина РФ №94н от 31.10.00 (далее – План счетов): • расходы по обычным видам деятельности отражаются на балансовых счетах раздела 3 «Затраты на производство» (например, на счете 20 «Основное производство»); • прочие расходы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»).

Предмет деятельности арендодателя может быть определен: • как из видов экономической деятельности, указанных в учредительных документах, • так исходя из экономической сущности осуществляемых операций.

Также может быть использован уровень существенности получаемых доходов от аренды. «Входной» НДС, выделяемый со стоимости произведенных расходов: • учитывается в стоимости приобретенных услуг в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ – если арендная плата не облагается НДС (например, если арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения); • предъявляется к вычету – если арендная плата облагается НДС и соблюдаются иные условия для принятия НДС к вычету (ст.

171 и 172 НК РФ).Налоговый учет расходов у арендодателя Производимые в соответствии с условиями договора расходы по содержанию арендованного имущества арендодатель классифицирует в налоговом учете в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Данную классификацию можно представить в виде схемы (см. журнал «Бухгалтерские вести» №39 от 25 октября 2011 года). В главе 25 НК РФ не раскрывается понятие систематичности предоставления в аренду имущества.

В то же время в ст. 120 НК РФ при привлечении к налоговой ответственности есть понятие систематичности в отношении несвоевременного и неправильного отражения на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций. Там, систематическим признается два раза и более в течение календарного года несвоевременное и неправильное отражение.

Однако данное определение является специфическим понятием, которое может быть использовано только соответствующей статьей, т. е. ст. 120 НК РФ (п. 3 ст. 11 НК РФ). По нашему мнению, с точки зрения классификации расходов можно проводить параллель данного понятия с предметом осуществления деятельности арендодателя по сдаче в аренду имущества.

По порядку определения предмета деятельности описано выше.

То есть если предметом деятельности арендодателя является предоставление в пользование имущества, то арендованное имущество – можно делать вывод – предоставляется в пользование на систематической основе. В этом случае соответствующие расходы в зависимости от учетной политики будут учитываться в прямых и (или) косвенных расходах.

Если нет, то будет действовать обратный вывод. Т. е. такие расходы будут учитываться в составе внереализационных расходов.

Также следует обратить особое внимание на положение учетной политики в отношении образования резерва на ремонт в налоговом учете: 1) если резерв предстоящих расходов на ремонт формируется (п.

2 ст. 324 НК РФ), то: • при определении нормативов отчислений в резерв необходимо руководствоваться положениями абзацев 1 — 3 п. 2 ст. 324 НК РФ; • отчисления в резерв в течение налогового периода списываются на расходы (прямые или косвенные – в зависимости от учетной политики (п.

1 ст. 318 НК РФ)) равными долями на последнее число отчетного (налогового) периода; • фактически производимые расходы на ремонт арендованного имущества в пределах сформированного резерва – списываются за счет резерва; • сумма превышения списывается в состав прочих расходов (прямых или косвенных – в зависимости от учетной политики (п. 1 ст. 318 НК РФ)), связанных с производством и реализацией; 2) если резерв не создается, то организация действует при классификации расходов на ремонт в соответствии с указанной выше схемой.Бухгалтерский учет расходов у арендатора При наличии соответствующих обязанностей производимые расходы по содержанию арендованного имущества арендатор будет классифицировать в бухгалтерском учете в зависимости от цели использования арендованного имущества. Расходы по содержанию будут учитываться арендатором согласно соответствующим положениям по бухгалтерскому учету и Плану счетов.

Так, можно привести 4 наиболее распространенные цели использования арендованного имущества у арендатора: 1 . Создание внеоборотного актива (объекта основных средств, нематериального актива) — счет учета расходов 08 «Вложения во внеоборотные активы». 2. Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг — счета учета расходов 20 «Основное производство» и 25 «Общепроизводственные расходы».

3. Управление организацией — счет учета расходов 26 «Общехозяйственные расходы» 4. Непроизводственная — счет учета расходов 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»).Цель использования арендованного имущества определяется исходя из осуществляемых арендатором операций с арендованным имуществом.

Выделяемый со стоимости приобретенных расходов «входной» НДС принимается к вычету, если арендованное имущество используется в облагаемых НДС операциях и при соблюдении иных условий, указанных в ст. 171 и 172 НК РФ. В противном случае – учитывается в стоимости соответствующих расходов.Налоговый учет расходов у арендатора При наличии соответствующих обязанностей арендатор классифицирует в налоговом учете расходы на содержание арендованного имущества в зависимости от цели его использования и учетной политики. Так, в соответствии с главой 25 НК РФ можно выделить 4 варианта налогового учета таких расходов: 1.

Цель использования: Создание амортизируемого имущества (объекта основных средств, нематериального актива). Положение учетной политики: Не имеет значения. Вид расхода для целей налогообложения: Расходы на приобретение соответствующего объекта амортизируемого имущества, включаемые в первоначальную стоимость (п.

1 ст. 257 НК РФ). 2. Цель использования: Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг, управление организацией. Положение учетной политики: Соответствующий вид расхода включен в перечень прямых расходов.

Вид расхода для целей налогообложения: Прямые расходы, связанные с производством и реализацией (п. 1 ст. 318 НК РФ). 3. Цель использования: Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг, управление организацией. Цель использования: Соответствующий вид расхода не включен в перечень прямых расходов.

Вид расхода для целей налогообложения: Косвенные расходы, связанные с производством и реализацией (п. 1 ст. 318 НК РФ). 4. Цель использования: Использование не связано с деятельностью, направленной на получение дохода. Цель использования: Не имеет значения.

Вид расхода для целей налогообложения: Расходы, не учитываемые при налогообложении прибыли (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).При этом учетной политикой может быть предусмотрено формирование резерва предстоящих расходов на ремонт.

В этой ситуации: 1) списываемые на расходы отчисления в резерв будут квалифицироваться в зависимости от цели использования арендованного имущества в соответствии с указанной выше таблицей; 2) фактические производимые расходы на ремонт будут списываться: • в пределах созданного резерва – за счет резерва; • в сумме превышения над сформированным резервом – в состав расходов, соответствующих цели использования согласно указанной выше таблице.

Расходы, связанные с производством и реализацией, учитываются в соответствии с п. 2 ст. 318 НК РФ: • косвенные расходы – в полном объеме относятся в уменьшение налогооблагаемой прибыли; • прямые расходы – уменьшают налогооблагаемую прибыль по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены.

При этом в отношении услуг прямые расходы могут быть полностью учтены в уменьшение налогооблагаемых доходов.Взаимоотношения сторон договора аренды в отношении коммунальных услуг Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяется договором аренды в соответствии с положениями ст.

616 ГК РФ. К их числу также относятся расходы по оплате коммунальных и иных услуг (например, услуг связи), связанных с арендованным имуществом. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды расходы на уплату таких услуг несет арендатор.

Договором аренды может быть предусмотрено иное.

То есть получается в соответствии с договором аренды расходы на коммунальные и (или) иные услуги несет: • либо арендатор; • либо арендодатель, если законом или договором на него возложена такая обязанность. Как правило, на кого возложена такая обязанность, тот и должен осуществлять необходимые для этого действия: • заключать договор с организацией, оказывающей коммунальные или иные услуги; • принимать результаты таких услуг и оплачивать их.

Если арендатор или арендодатель в соответствии со своими обязанностями напрямую взаимодействуют с этой организацией, то вопросов в отношении бухгалтерского и налогового учета не возникает. Расходы на приобретение таких услуг учитываются: • у арендодателя – в соответствии с порядком, описанным выше в разделах настоящей статьи, которые посвящены бухгалтерскому и налоговому учету расходов на содержание арендованного имущества у арендодателя; • у арендатора – в соответствии с порядком, описанным выше в разделах настоящей статьи, которые посвящены бухгалтерскому и налоговому учету расходов на содержание арендованного имущества у арендатора. Также не возникают налоговых рисков в отношении этих операций.

Однако зачастую встречается иной порядок взаимоотношений по осуществлению таких расходов сторонами договора аренды.

Он описан в двух последующих ниже разделах настоящей статьи.Возмещение понесенных арендодателем расходов на коммунальные услуги На практике встречается следующая ситуация. Обязанность по несению расходов на коммунальные и прочие услуги возложена на арендатора, но последний не может напрямую взаимодействовать с оказывающей такие услуги организацией в силу ряда причин.

Например: 1) арендуется отдельное помещение в здании, при этом: • на энергоснабжение (или иное) здания целиком заключен договор арендодателем; • для заключения договора на энергоснабжение (или иное) создаются препятствия арендатору со стороны энергоснабжающей организации (например, в виде обязательного представления соответствующих технических данных); 2) арендуется имущество на начальном этапе, в течение которого происходит перезаключение договора на энергоснабжение (или иное) – расторжение и прекращение отношений у энергоснабжающей организации с арендодателем и заключение договора с арендатором.
Например: 1) арендуется отдельное помещение в здании, при этом: • на энергоснабжение (или иное) здания целиком заключен договор арендодателем; • для заключения договора на энергоснабжение (или иное) создаются препятствия арендатору со стороны энергоснабжающей организации (например, в виде обязательного представления соответствующих технических данных); 2) арендуется имущество на начальном этапе, в течение которого происходит перезаключение договора на энергоснабжение (или иное) – расторжение и прекращение отношений у энергоснабжающей организации с арендодателем и заключение договора с арендатором. В таких ситуациях рассматриваемые расходы фактически несет арендодатель.

Но при этом дополнительно к арендной плате предъявляет арендатору понесенные расходы на основании копий подтверждающих документов (соответствующего расчета). Такие взаимоотношения, как правило, фиксируются в договоре.

В этом случае у арендодателей отсутствуют какие-либо налоговые риски по таким взаимоотношениям: 1) для целей налогообложения прибыли: • поступления от арендаторов – арендодатель включает в состав учитываемых при налогообложении прибыли доходов; • понесенные расходы – арендодатель включает в состав учитываемых при налогообложении прибыли расходов; 2) для целей НДС: • поступления от арендаторов – арендодатель включает в состав налоговой базы по НДС; • «входной» НДС по приобретенным услугам – арендодатель предъявляет к вычету. Однако у арендатора имеют место налоговые риски в рассматриваемой ситуации: 1) в меньшей степени по налогу на прибыль – возникает риск учета расходов на приобретение услуг при налогообложении прибыли, поскольку фактически стороной по отношениям на приобретение электроэнергии (воды и т.п.) является арендодатель, не имеющий лицензии на соответствующий вид деятельности (электроснабжение, водоснабжение и т.п.); 2) в большей степени по НДС – возникает риск аналогичного характера (арендодатель не имеет права осуществлять соответствующий вид деятельности на основании лицензии) по предъявлению к вычету «входного» НДС со стоимости перевыставленных услуг. Зачастую, арендодатели даже не выставляют в соответствии с данным обстоятельством счет-фактуру.

Хотя в настоящее время есть мнение, изложенное Президиумом ВАС РФ в Постановлении №6219/08 от 10.03.09 , что: • производимые арендодателем расходы на уплату коммунальных платежей, которые перевыставлялись арендатору, являются переменной частью арендной платы; • с учетом этого арендатор имеет полное право на вычет «входного» НДС с «переменной» стоимости арендной платы. Поэтому рекомендуется в договорах аренды прямо прописывать: 1) обязанность арендодателя (а не арендатора) нести расходы на коммунальные и иные услуги, связанные с арендованным помещением; 2) порядок определения арендной платы, состоящей из 2 частей: • постоянной части – за пользование соответствующим имуществом за соответствующий период; • переменной части, определяемой как сумма расходов арендодателя по оплате коммунальных и иных расходов, связанных с арендованным имуществом. В этом случае у арендатора будут нейтрализованы указанные выше налоговые риски: 1) для целей налогообложения прибыли – при использовании в производственной деятельности арендованного имущества – арендатор вправе учитывать расходы по аренде (в т.ч.

переменной части); 2) для целей НДС – при использовании в облагаемых НДС операциях – арендатор вправе принять «входной» НДС к вычету.Посреднический договор по возмещению расходов на коммунальные услуги Существует практика заключения между арендатором и арендодателем посреднических договоров по возмещению понесенных арендодателями расходов на коммунальные и иные услуги, связанные с арендованным помещением.

В рассматриваемой ситуации заключаются между арендатором и арендодателем два договора: 1) договор аренды, согласно условиям которого обязанность нести расходы на коммунальные и иные услуги, связанных с арендованным имуществом, возложена на арендатора; 2) посреднический договор (например, агентский договор), в соответствии с которым арендодатель по поручению и за счет арендатора от своего имени выступает покупателем у энергоснабжающей организации коммунальных и иных услуг, связанных с арендованным имуществом. В соответствии с взаимоотношениями по посредническому договору: 1) арендодатель: – в целях бухгалтерского учета – не учитывает оплату коммунальных услуг за счет арендатора в составе расходов (п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации») и поступления от арендатора в счет оплаты этих услуг в составе доходов (п.

2 ПБУ 9/99 «Доходы организации») (при приобретении коммунальных услуг отражается запись Дт76 (в аналитическом учете расчетов с арендатором) — Кт60 (в аналитическом учете расчетов с энергоснабжающей организации) на сумму с НДС) – в целях налогообложения прибыли – не учитывает ни в доходах (п. 9 ст. 251 НК РФ), ни в расходах (п.

9 ст. 270 НК РФ) оплату коммунальных услуг и возмещение их стоимости; – в целях НДС – не учитывает при определении налоговой базы по НДС суммы возмещения коммунальных услуг (п. 1 ст. 156 НК РФ) и не принимает к вычету НДС по оплаченным коммунальным услугам, поскольку они приобретает их в пользу арендатора; 2) арендатор: – в целях бухгалтерского учета – учитывает расходы, возмещаемые арендодателю, в порядке, описанном в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора», в зависимости от целей использования арендованного имущества; – в целях налогообложения прибыли – учитывает расходы, возмещаемые арендодателю, в порядке, описанном в разделе «Налоговый учет расходов у арендатора», в зависимости от целей использования арендованного имущества и учетной политики; – в целях НДС – «входной» НДС со стоимости возмещаемых расходов принимается к вычету, если коммунальные услуги связаны с облагаемыми НДС операциями.

Вознаграждение за посреднические услуги: 1) арендодатель: – в бухгалтерском учете – включает в состав выручки (записями Дт76 (в аналитическом учете расчетов с арендатором) — Кт90); – в налоговом учете – включает в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли (без учета НДС); – начисляет НДС к уплате в бюджет (записями Дт90 — Кт68 (субсчет НДС)); 2) арендатор аналогично возмещаемым расходам отражает в бухгалтерском и налоговом учете, а также принимает НДС с их стоимости к вычету или учитывает в стоимости. При таком взаимоотношении сторон у арендатора могут возникнуть следующие проблемы, приводящие к налоговым рискам: 1) как правило, арендодатели не заключают во исполнение посреднического договора отдельный договор на энергоснабжение (или иной) с энергоснабжающей организацией, а действуют в рамках ранее заключенного договора; 2) в рамках заключенного договора с энергоснабжающей организацией арендодатель, бывает, оплачивает не только возмещаемые арендатором расходы, но и свои собственные (такая ситуация возможна при сдаче в аренду арендодателем одних помещений при занятии других помещений в масштабах одного здания). Эти проблемы могут привести к признанию посреднических договоров недействительными.

Как следствие, это приводит к налоговым рискам – как по налогу на прибыль, так и по НДС. Вторая проблема сопряжена с дроблением арендодателем выставленного в его адрес энергоснабжающей организацией счета-фактуры: • одну часть – для предъявления к вычету; • другую часть – для предъявления арендатору к оплате в виде отдельного счета-фактуры. Так что, порядок взаимоотношений арендатора и арендодателя по оплате коммунальных и иных услуг в рассматриваемой ситуации также негативно сказывается на арендаторе.

Самым идеальным по взаимоотношениям сторон является ситуация, описанная в заключительной части предыдущего раздела настоящей статьи.Установление арендной платы Арендная плата устанавливается в договоре аренды в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ. Данное положение не налагает ограничений по формам арендной платы, допуская сочетание указанных в этом пункте форм. Т.е. стороны договора аренды могут предусмотреть в отношении арендованного имущества или отдельных его составных частей любой размер арендной платы или порядок ее определения.

Например, как указанную в разделе

«Возмещение понесенных арендодателем расходов на коммунальные услуги»

настоящей статьи, сумму постоянной части и переменной части (в сумме потребленных коммунальных и иных услуг). При этом арендная плата может вноситься периодически или единовременно. Допускается уплата арендной платы неденежными средствами.

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 614 ГК РФ. Пункт 4 ст. 614 ГК РФ предоставляет право арендатору уменьшение размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились: • условия пользования имуществом; • состояние имущества.Учет арендной платы у арендодателя Арендная плата отражается у арендодателя в бухгалтерском учете в соответствии с п.п.5 и 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и Планом счетов: • в составе доходов (выручки от продаж) от обычных видов деятельности – записями Дт62 – Кт90 – если аренда для арендодателя является предметом его деятельности; • в составе прочих доходов – записями Дт62 — Кт91 – в противном случае. Относительно порядка определения предмета деятельности описано в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендодателя» настоящей статьи.

Если арендная плата облагается НДС, то также в бухгалтерском учете отражаются записи по начислению этого налога (Дт90 — Кт68). В налоговом учете доходы в виде арендной платы без учета НДС квалифицируется в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ: • в составе доходов от реализации; • в составе внереализационных доходов – если они не отнесены к первой категории.

При этом НК РФ не отвечает вопрос, по какому принципу относить доходы от аренды в соответствующую категорию. По нашему мнению, при классификации доходов от аренды необходимо ориентироваться на систематичность сдачи в аренду имущества, описанную выше в отношении квалификации расходов по содержанию арендованного имущества.

Арендная плата учитывается: • при наличии систематичности – в доходах от реализации; • при ее отсутствии – во внереализационных доходах.

В такой ситуации как доходы от аренды, так и расходы по содержанию арендованного имущества (включая амортизацию) будут группироваться одинаково: • либо в доходах от реализации и расходах, связанных с производством и реализацией; • либо во внереализационных доходах и расходах. Принципы классификации доходов от аренды в налоговом учете закрепляются в учетной политике.Учет арендной платы у арендатора Арендная плата у арендатора учитывается в расходах в зависимости от цели использования арендованного имущества и учетной политики.

Классификация и порядок отражения расходов на аренду полностью схожи с классификацией расходов по содержанию арендованного имущества, описанной выше: • в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора» настоящей статьи – в бухгалтерском учете; • в разделе «Налоговый учет расходов у арендатора» настоящей статьи – в налоговом учете. Порядок учета «входного» НДС со стоимости арендной платы совпадает с порядком, описанным в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора» настоящей статьи в отношении расходов по содержанию арендованного имущества. Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Необходимость определения вида расхода в налоговом учете

Теперь необходимо расходы отнести к определенному виду расхода, установленному НК РФ.

От вида расхода зависят правила учета в налоговом учете, то есть в полной сумме будем относить на расходы или распределять: Все варианты расходов по аренде относятся к виду «Прочие расходы», связанные с производством и (или) реализацией на основании вышеуказанных норм.

Налог на прибыль и аренда

— Основной обязанностью арендатора в соответствии со ст. 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде:

  1. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
  2. предоставления арендатором определенных услуг;
  3. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  4. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  5. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. По мнению автора, предпочтительнее устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора. Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в случае:

  1. если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;
  2. если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
  3. если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь п.

5 ст. 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Учет арендной платы у арендодателя.

Если предоставление имущества в аренду является для арендодателя основным видом деятельности, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно ст. 249 НК РФ будет относиться к доходам от реализации.

Напомним, что основные виды деятельности определяются уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности. Если для признания доходов и расходов организация применяет метод начисления, предусмотренный ст. ст. 271 и 272 НК РФ, то согласно п.

1 ст. 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг). Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с пп.

1 п. 1 ст. 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией. Договором аренды может быть предусмотрен неравномерный график арендных платежей.

В этом случае доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Подобная позиция изложена в Письмах Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752.

Предоставление имущества в аренду может и не быть основным видом деятельности организации. Например, если производственная организация предоставляет в аренду временно не используемое оборудование или помещения, для нее предоставление имущества в аренду не будет являться основным видом деятельности. В этом случае доход от сдачи имущества в аренду на основании п.

4 ст. 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (п.
Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (п.

4 ст. 271 НК РФ). Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ. Учет арендных платежей у арендатора. Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп.

10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие уплату арендных платежей.

При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742.

Кроме того, в Письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе и коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации (пп.

3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 06.09.2007 N 03-03-06/1/647.

По мнению автора, следует выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора. Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов вне зависимости от их фактической уплаты.

Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды при этом не требуется.

Такая позиция подтверждается Письмами Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752. Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание.

Специалисты УФНС России по г. Москве в Письме от 05.10.2006 N 20-12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей за арендованное имущество.

Выходом для арендатора в данной ситуации может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права — права аренды по будущему договору аренды. Согласно Письму Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. Отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.

Применять данное Письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты.

Согласно Письмам Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 и от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325 если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005 сказано, что учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды. В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность. Согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации.

Однако в Письме УФНС России по г.

Москве от 12.04.2006 N 20-12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным.

В соответствии с Письмом Минфина России от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34 арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения. Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.

При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, на которое указывалось ранее.

Такая точка зрения изложена в Письме УФНС России по г. Москве от 18.10.2006 N 20-12/92230. Термин «пролонгация» договора аренды изложен именно в этом Письме, и его можно применять для целей налогообложения.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то в соответствии с Письмом УФНС России по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли. Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 мес.

договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды?

Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241, в котором сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли. Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности.

Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая предельно опасная для арендатора позиция изложена в Письме Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9.

Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.

И последнее, о чем необходимо сказать.

Не следует забывать о том, что согласно ст.

288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

В Письме Минфина России от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310 отмечено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, т.е. квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

, Статьи по теме:

Пример 2.

Закрытие счета на себестоимость продаж при оказании услуг


ООО «Рога и копыта» оказывает услуги охраны.

Общехозяйственные расходы списываются сразу на себестоимость охранных услуг.

В ноябре 2016 года общехозяйственные расходы составили 23 020 руб.

  1. Аренда помещения – 10 000,00 руб.:
  2. 3/п персонала – 10 000,00 руб.;
  3. Страховые взносы – 3 020,00 руб.;

Дата Счёт Дт Счёт Кт Сумма, руб. Описание проводки Документ-основание 24.11.2016 26 60 10 000 Начислена аренда Акт об оказании услуг 26.11.2016 62 90.01 30 000 Учёт выручки Акт об оказании услуг 90.03 68 5 400 Начислен НДС 30.11.2016 26 70 10 000 Начислена з/п Табель учёта времени, расчётная ведомость 30.11.2016 70 68 1 300 Удержан НДФЛ 30.11.2016 26 69 3 020 Начислены страховые взносы Закрытие месяца 30.11.2016 90.02 26 23 020 Списание общехозяйственных затрат на себестоимость продаж проводка

Учет ремонта арендованного имущества

Владимир МАЛЫШКО Эксперт «ПБУ»По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

606 ГК РФ). Одним из условий договора является положение о сохранности полученного в аренду имущества арендатором. При этом исходным является то, что арендодатель предоставляет в аренду имущество, соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ.

Обязанность проведения за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества. Данное распределение может быть изменено, если иной порядок установлен законом или договором аренды.

Отметим, что капитальный ремонт арендодатель должен производить в срок, установленный договором. Если такой срок не определен в договоре или же ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен осуществить его в разумный срок.

В случае же нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

  1. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  2. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  3. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Исходя из вышеизложенного, стороны вправе в договоре аренды установить порядок проведения всех видов ремонта. При этом возможны следующие варианты проведения ремонта:

  1. ремонт производит арендатор за свой счет;
  2. ремонт производит арендодатель за счет арендатора;
  3. как текущий, так и капитальный ремонты производит арендодатель за свой счет;
  4. ремонт производит арендатор, но арендодатель компенсирует ему расходы.

В учете каждый из вариантов будет отражаться по‑разному.

Ремонт за счет арендодателяАрендодатель, ремонтируя сданные в аренду помещений, осуществляет затраты, связанные с поддержанием их в состоянии, пригодном к использованию. Если предоставление активов в аренду является предметом деятельности организации, то в бухгалтерском учете эти затраты отражаются как расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»; утв.

приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

Причем учитываются они в том отчетном периоде, когда был завершен ремонт (п.

27 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»; утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н).Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то расходы, связанные с их предоставлением, признаются операционными расходами (п. 11 ПБУ 10/99).Пример 1 Согласно договору арендодатель проводит за свой счет текущий ремонт сдаваемого в аренду офисного помещения.

Ремонт был проведен в мае 2003 года.

Для ремонта были приобретены материалы, стоимость которых 84 000 руб., в том числе НДС – 14 000 руб.

Сторонней организации за осуществление ремонта уплачено – 69 000 руб., в том числе НДС – 11 500 руб.

Предоставление за плату во временное пользование активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя. Величина арендной платы в месяц – 72 000 руб., в том числе НДС – 12 000 руб. В целях налогообложения применяются при исчислении налога на прибыль – метод начисления, по НДС – поступление денежных средств.

В бухгалтерском учете арендодателя производятся следующие записи:Дебет 10 Кредит 60- 70 000 руб.

— приобретены материалы, необходимые для проведения ремонта сдаваемого помещения; Дебет 19 Кредит 60- 14 000 руб.

— выделен НДС по приобретенным материалам;Дебет 20 Кредит 10- 70 000 руб.

– списана стоимость материалов, используемых при ремонте помещения; Дебет 20 Кредит 60- 57 500 руб. – принят к оплате счет сторонней организации за проведенный ремонт;Дебет 19 Кредит 60- 11 500 руб.

— выделен НДС по услугам сторонней организации;Дебет 90 – 2 Кредит 20- 127 500 (70 000 + 57 500) — списаны расходы по проведению ремонта на себестоимость продаж; Дебет 60 Кредит 51- 153 000 руб. (84 000 + 69 000) — перечислены денежные средства поставщику материалов и сторонней организации за ремонт;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 25 500 руб.

(14 000 + 11 500) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и выполненные ремонтные работы.В налоговом учете в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль, включаются и расходы на ремонт основных средств.

Относятся они к прочим расходам. При этом их фактическая величина учитывается в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены (п. 1 ст. 260 НК РФ). Таким образом, при исчислении налога на прибыль в расходах за I полугодие 2003 года, уменьшающих полученные за это время доходы, будет учтена сумма 127 500 руб., израсходованная арендодателем на ремонт сдаваемого в аренду помещения.Начисление арендной платы производится в обычном порядке:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 90-1- 72 000 руб.

— отражена задолженность арендатора по арендной плате за май; Дебет 90 — 3 Кредит 76 субсчет «Отложенный НДС»- 12 000 руб.

— начислен НДС по арендной плате;Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 72 000 руб. — поступили денежные средства за аренду помещения;Дебет 76 субсчет «Отложенный НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- 12 000 руб. — начислен НДС к перечислению в бюджет.Доходы от аренды учитываются при исчислении налога на прибыль.Так как арендатор не имеет никакого отношения к проведению ремонта, то у него в бухгалтерском учете в мае отражается возникновение задолженности по арендной плате и перечисление в счет нее денежных средств:Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» — 60 000 руб.

— отражена сумма арендной платы за арендованное офисное помещение;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»- 12 000 руб.

— выделен НДС по арене;Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 51 — 72 000 руб. — перечислены арендодателю денежные средства в счет арендной платы;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 — 12 000 руб. — принят к вычету НДС, уплаченный арендодателю.Арендные платежи за арендуемое имущество включаются арендатором в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, учитываемые при исчислении налога на прибыль (подп.

10 п. 1 ст. 264 НК РФ). ___________________________________Конец примера 1Ремонт за счет арендатораПри условии возложения обязанности по проведению текущего ремонта на арендатора, арендодатель при выполнении ремонтных работ помимо предоставления помещения в аренду оказывает арендатору дополнительную услугу. Пример 2 Согласно договору аренды проведение текущего ремонта возлагается на арендатора.

Используем данные примера 1. Для проведения ремонта арендатор обратился к арендодателю. По согласованию сторон его стоимость определена в сумме 156 000 руб., в том числе НДС – 26 000 руб.

В бухгалтерском учете арендодателя помимо проводок, приведенных в примере 1, добавляются еще и проводки, связанные с оказание дополнительной услуги:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 90‑1- 156 000 руб. – отражена задолженность арендатора за проведенный ремонт помещения;Дебет 90‑3 Кредит 76 субсчет «Отложенный НДС»- 26 000 руб. – начислен НДС со стоимости ремонта;Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 156 000 руб.

– поступили денежные средства от арендатора в счет оплаты ремонта; Дебет 76 субсчет «Отложенный НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- 26 000 руб.

– начислен НДС к уплате в бюджет.Финансовый результат от оказания услуги арендатору в части проведения ремонта помещения — 2500 руб. (156 000 – 26 000 – 70 000 – 57 500) будет учтен в совокупном финансовом результате от продаж за май. В бухгалтерском учете арендатора отражается операция по проведению ремонта помещения сторонней организацией, в роли которой выступает арендодатель:Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»- 130 000 руб.

— отражена задолженность за проведенный ремонт помещения;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»- 26 000 руб. – выделен НДС со стоимости ремонта;Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 51- 156 000 руб.

– перечислены денежные средства арендодателю в счет ремонта;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 26 000 руб.

– принят к вычету НДС, уплаченный арендодателю за проведенный ремонт.Расходы по ремонту арендованных основных средств учитываются у арендатора при исчислении налога на прибыль в прочих расходах. Причем они учитываются в том отчетном периоде, когда они были осуществлены (п.

2 ст. 260 НК РФ). __________________________________________Конец примера 2.Ремонт за счет арендатораЕсли обязанность текущего ремонта возлагается на арендатора, то понесенные затраты могут быть учтены им в расходах по обычным видам деятельности (п. 78 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств; утв. приказом Минфина России от 20.07.98 № 33н).

Произойдет это, если:

  1. озмещение понесенных расходов арендодателем не предусматривается.
  2. арендованное имущество используется при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг);

Пример 3 Арендатор произвел текущий ремонт арендованного помещения, используемого под офис. Ее затраты составили: материалы — 72 000 руб., в том числе НДС — 12 000 руб., услуги сторонней организации — 60 000 руб., в том числе НДС — 10 000 руб.Условиями договора аренды не предусмотрено возмещение арендодателем стоимости произведенного ремонта.

В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:Дебет 10 Кредит 60- 60 000 руб.

– отражена стоимость приобретенных материалов;Дебет 19 Кредит 60 — 12 000 руб. – выделен НДС по приобретенным материалам;Дебет 26 Кредит 10 — 60 000 руб. – списана стоимость материалов, израсходованных при проведении ремонтных работ;Дебет 26 Кредит 60 — 50 000 руб.

– отражены услуги сторонней организации при проведении ремонтных работ;Дебет 19 Кредит 60 — 10 000 руб.

– выделен НДС по услугам сторонней организации;Дебет 60 Кредит 51 — 132 000 руб. (72 000 + 60 000) – перечислены денежные средства поставщику материалов и сторонней организации за проведение ремонта;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 — 22 000 руб. (12 000 руб. + 10 000 руб.) – принят к вычету НДС, уплаченный за материалы и ремонт.В зависимости от принятого метода списания общехозяйственных расходов, они в дальнейшем учитываются в себестоимости продукции (работ, услуг) или напрямую списываются в дебет счета 90-2.В налоговом учете при условии не возмещения арендодателем расходов по ремонту арендованных амортизируемых основных средств, такие затраты учитываются арендатором как прочие.

При этом они уменьшают доходы того отчетного периоде, в котором были осуществлены (п. 2. ст. 260 НК РФ).В бухгалтерском учете арендодателя затраты по ремонту основных средств не отражаются так как ремонт арендованного помещения проводится арендатором за свой счет._______________________________Конец примера 3.Ремонт в счет арендной платыЕсли арендодатель не выполнил капитальный ремонт имущества в срок, то арендатор может сам его произвести и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.Пример 4 Организация арендует транспортное средство с экипажем – грузовой автомобиль.

В мае 2003 года должен проводиться капитальный ремонт двигателя автомобиля. Арендатор оплатил стоимость ремонта – 225 000 руб., в том числе НДС – 37 500 руб.

Арендная плата за месяц составляет 60 000 руб., в том числе НДС – 10 000 руб.Напомним, что обязанности по капитальному ремонту при аренде транспортного средства с экипажем ГК РФ возлагает на арендодателя (ст.

634 ГК РФ). В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» Кредит 60 — 225 000 руб. — стоимость выполненных ремонтных работ отнесена на расчеты с арендодателем;Дебет 60 Кредит 51 — 225 000 руб. – перечислены денежные средства организации за ремонтные работы;Дебет 26 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» — 60 000 руб.

– принят к оплате счет по аренде автомобиля за май;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» — 10 000 руб.

– выделен НДС с арендной платы;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 10 000 руб. – принят к вычету НДС по арендной плате.Так как затраты по ремонту превосходят сумму арендной платы за три месяца – 225 000 руб. > 180 000 руб. (60 000 руб./мес. х 3 мес.), то в течение этого периода времени арендатор не перечисляет денежные средства арендодателю в счет аренды.

х 3 мес.), то в течение этого периода времени арендатор не перечисляет денежные средства арендодателю в счет аренды. За август арендатору необходимо будет перечислить 15 000 руб. (60 000 руб./мес. х 4 мес. – 225 000 руб.).________________________Конец примера 4.Улучшения арендованного имуществаКроме текущего ремонта иногда арендатор производит дооборудование и модернизацию арендованного имущества.

Напомним, что при модернизации основного средства происходит улучшение нормативных показателей функционирования объекта.

ПБУ 6/01 предписывает в этих случаях арендатору учитывать капитальные вложения как отдельный объект учета основных средств (п. 5 ПБУ 6/01). То есть в бухучете необходимо произвести следующие записи:Дебет 08 Кредит 60, 76 — отражена стоимость работ и услуг сторонних организаций, связанных с модернизацией (дооборудованием, реконструкцией) арендованного имущества;Дебет 08 Кредит 02, 10, 70, 69, и т.

д.- отражены расходы организации по модернизации (дооборудованию, реконструкции) арендованного имущества;Дебет 01 Кредит 08 — затраты по модернизации (дооборудованию, реконструкции) арендованного имущества учитываются как отдельный объект учета

«Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств»

.Модернизация (дооборудование, реконструкция) арендованного имущества в большинстве своем приводят к его улучшению. При этом улучшения могут быть как отделимыми от предмета аренды, так и неотделимыми. Отделимые улучшенияНапомним, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.

1 ст. 623 ГК РФ). По своему усмотрению он может оставить их у себя, либо реализовать, в том числе и арендодателю.Пример 5 Организация арендовала помещение под склад. В феврале 2002 года было принято решение установить в нем пожарную сигнализацию.

Для этого был заключен договор со сторонней организацией. Общая стоимость аппаратуры и ее установки составила 146 400 руб., в том числе НДС – 24 400 руб. Сигнализация была введена в эксплуатацию в этом же месяце.

При ее вводе, как для бухгалтерского, так и для налогового учета выбран линейный способ начисления амортизации. Полезный срок эксплуатации установлен исходя из данных по аппаратуре систем автоматического пожаротушения и пожарной сигнализации, приведенных в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1) (4 амортизационная группа) – 61 месяц.

Отметим, что по отделимым улучшениям ограничений по установлению полезного срока эксплуатации в нормативных документах по бухучету не существует.В декабре 2003 года договор аренды закончился. Пожарная сигнализация передается арендодателю за 87 000 руб., в том числе НДС – 14 500 руб. В бухгалтерском учете у арендатора данные операции отразятся следующим образом.В феврале 2002 года:Дебет 08 Кредит 60- 122 000 руб.

(146 400 – 24 400) – принят к оплате счет за установку пожарной сигнализации;Дебет 19 Кредит 60- 24 400 руб. – выделен НДС, уплаченный сторонней организации за установку сигнализации;Дебет 60 Кредит 51- 146 400 руб.

– перечислены денежные средства за установку сигнализации;Дебет 01 Кредит 08- 122 000 руб. – введена в эксплуатацию пожарная сигнализация как объект основных средств – «Капитальные вложения в арендованное помещение»; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 24 400 руб. — принят к вычету НДС, уплаченный за установку пожарной сигнализации.Начиная с марта 2002 года вплоть до декабря 2003 года (включительно) в бухгалтерском учете производится начисление амортизации:Дебет 44 Кредит 02- 2000 руб.

(122 000 руб. : 61 мес. х 1 мес.) – начислена амортизация по объекту основных средств.На момент возврата помещения остаточная стоимость объекта составит — 78 000 руб.

(122 000 руб. – (2000 руб./мес.

х (10 мес. + 12 мес.)), где 10 мес. и 12 мес. – количество месяцев эксплуатации в 2002 и 2003 годах соответственно.В декабре 2003 года:Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01- 122 000 руб. – списаны капитальные вложения, связанные с установкой пожарной сигнализации;Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»- 44 000 руб.

(2000 руб./мес. х (10 мес. + 12 мес.)) – списана амортизация, начисленная по капитальным вложениям; Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»- 78 000 руб.

– списана остаточная стоимость по капитальным вложениям в арендованный автомобиль;Дебет 62 Кредит 91-1- 87 000 руб.

– отражена задолженность арендатора за передаваемую пожарную сигнализацию;Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- 14 500 руб. – начислен НДС со стоимости передаваемой сигнализации;Дебет 51 Кредит 62- 87 000 руб.

– поступили денежные средства за переданную пожарную сигнализацию.Убыток от реализации пожарной сигнализации по бухгалтерскому учету – 5500 руб.

будет учтен в общих финансовых результатах за декабрь 2003 года, отраженных по субсчету 91‑9 «Сальдо прочих доходов и расходов» и списываемых на счет 99.Так как отделимые улучшения принадлежат арендатору, то введенную в эксплуатацию пожарную сигнализацию в налоговом учете можно отнести к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). Установка одинаковых сроков полезного использования объекта в бухгалтерском и налоговом учетах на основании Классификации основных средств позволяет налогоплательщику использовать данные бухгалтерского учета по начислению амортизации при исчислении налога на прибыль.

Реализация пожарной сигнализации происходит с убытком, который в налоговом учете учитывается в прочих расходах по специальному расчету: равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования имущества и фактическим сроком эксплуатации объекта до момента его реализации (п.

3 ст. 268 НК РФ). Исходя из этого, начиная с января 2004 года налогоплательщик вправе учитывать в прочих расходах сумму – 141, 03 руб.

(5500 руб. : (61 мес. – 22 мес.) х 1 мес.).

Последний месяц, в котором будут учитываться этот убыток в прочих расходах – март 2007 года. __________________________________Конец примера 5.Неотделимые улучшения, согласованные с арендодателем…По неотделимым улучшениям вопрос решается несколько иным образом. В случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.

2 ст. 623 НК РФ).В бухгалтерском учете арендатор также, как и в случае с отделимыми улучшениями, учитывает капитальные затраты как отдельный объект основных средств.

Однако порядок их амортизации устанавливается исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленных арендодателем по объекту, на который произведены указанные затраты (п. 65 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).Пример 6 Торговая организация арендует помещение для магазина.

По согласованию с арендодателем к зданию в январе 2002 года было пристроено помещение для размещения холодильной камеры. Затраты на строительство пристройки (строила подрядная организация) составили 285 120 руб., в том числе НДС — 47 520 руб.В сентябре 2004 года по завершении договора аренды арендодатель компенсирует арендодателю понесенные при строительстве пристройки затраты в части остаточной ее стоимости. Проводки в бухгалтерском учете арендатора по вводу пристройки будут идентичны случаю создания отделимых улучшений.

При этом первоначальная стоимость объекта – 237 600 руб. (285 120 – 47 520). Способ же начисления амортизации у арендатора – единственный, который использует арендодатель при начислении амортизации по зданию. Так как здание было введено в эксплуатацию в 1993 году, то арендодатель использует при начислении амортизации линейный способ, норма амортизационных отчислений – 2,5% в год.

На момент завершения договора остаточная стоимость капитальных вложений в арендованное помещение – 227 700 руб. (237 600 руб. – 237 600 руб. х 2,5% : 12 мес. х (11 мес. + 9 мес.)). Исходя из этого стоимость реализации – 273 240 руб.

(227 700 руб. х 1,2).В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика в собственности (п.

1 ст. 256 НК РФ). По неотделимым улучшениям со стороны арендатора такого сказать нельзя. Поэтому учитываемые в бухгалтерском учете капитальные вложения арендатор не вправе будет отнести к амортизируемому имуществу, в следствие чего, не будет учитываться и начисленная амортизация.

Так как создание неотделимых улучшений было согласовано с арендодателем, то на наш взгляд момент их передачи у арендатора происходит реализация прочего имущества – права на капитальные вложения в арендованное помещение. В этом случае он вправе уменьшить получаемый доход на цену приобретения такого имущества (подп.

2. п. 1 ст. 268 НК РФ). Ею же будут затраты, понесенные арендодателем, при строительстве пристройки. Таким образом, в налоговом учете в момент возврата арендованного помещения с пристройкой у арендатора возникает доход – 227 700 руб. и расходы – 237 600 руб.В бухгалтерском учете арендодателя при возвращении помещения с пристройкой производятся следующие записи:Кредит 011- отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды);Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 227 700 руб.
и расходы – 237 600 руб.В бухгалтерском учете арендодателя при возвращении помещения с пристройкой производятся следующие записи:Кредит 011- отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды);Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 227 700 руб.

– отражена стоимость пристройки на момент ее передачи;Дебет 01 Кредит 08- 227 700 руб.

– увеличена первоначальная стоимость помещения за счет стоимости передаваемой пристройки;Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»- 45 540 руб.

– выделен НДС, подлежащий уплате арендатору;Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 51- перечислены денежные средства арендатору в счет неотделимых улучшений;Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19- 45 540 руб.

— принят к возмещению НДС, уплаченный арендатору за неотделимые улучшения. _________________________________________Конец примера 6.…и несогласованные Если же арендатор, не согласовав вопрос с арендодателем, производит неотделимые улучшения, то их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.

3 ст. 623 ГК РФ). В бухгалтерском учете у арендатора и в этом случае произведенные капитальные вложения формируются как объект основных средств.

В момент постановки объекта на учет, как и по любому объекту, устанавливается способ начисления амортизации и срок полезного использования.

При этом в нормативных актах по бухгалтерскому учету по срокам нет ограничений. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Исходя из этого арендодатель может принять имущество с такими улучшениями, не возместив понесенные затраты, или же потребовать арендатора привести в первоначальное состояние переданное имущество.Если арендодатель принимает имущество с неотделимыми улучшениями, не возмещая затраты арендатору, то в бухгалтерском учете последнего их выбытие соответствует безвозмездной передаче.

При этом в учете осуществляются те же проводки, что и в примере 5 по выбытию объекта за исключением начисления задолженности за арендодателем. Убыток от безвозмездной передачи неотделимых улучшений – остаточная их стоимость, будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91 – 9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества. Напомним, что в целях главы 21 НК РФ передача прав собственности на товары на безвозмездной основе признается их реализацией.

А операции по реализации признаются объектом налогообложения по НДС, поэтому начисляется НДС. (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При этом налоговая база определяется как стоимость этого объекта, исчисленная исходя из рыночных цен:Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»- начислен НДС исходя из рыночных цен объекта.Последнее позволит налогоплательщику не восстанавливать НДС по ранее принятым к вычету суммам налога.При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, не принимается к учету, так они относятся к расходам, не учитываемым в целях налогообложения (п.

16 ст. 270 НК РФ). Чтобы учесть затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, в расходах при исчислении налога на прибыль арендодателю придется подготовить аргументацию в их экономической необходимости (п. 1 ст. 252 НК РФ). У работников налоговых органов, скорее всего, будет несколько иное мнение.

В бухгалтерском учете арендодателя получение неотделимых улучшений при возврате арендованного имущества сопровождается следующими записями:Кредит 011- отражен возврат помещения по окончании договора аренды (по оценке, указанной в договоре аренды);Дебет 08 Кредит 98- отражена стоимость неотделимых улучшений на момент их передачи;Дебет 01 Кредит 08- увеличена первоначальная стоимость возвращенного после окончания договора аренды объекта за счет стоимости неотделимых улучшений.В дальнейшем начисление амортизации по объекту будет сопровождаться еще одной проводкой, связанной с начисление внереализационного дохода (п.

47 Методических рекомендаций о порядке формирования показателей бухгалтерскойотчетности организации; утв. приказом Минфина России от 28.06.2000 № 60н):Дебет 20 Кредит 02- начислена амортизация по объекту (при условии использования объекта по основным видам деятельности); Дебет 98 Кредит 91-1- отражено ежемесячное начисление дохода, связанного с передачей безвозмездно неотделимых улучшений. При исчислении налога на прибыль стоимость безвозмездно полученного имущества учитывается во внереализационных доходах (п.

8 ст. 250 НК РФ). При этом оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости передаваемых улучшений. Датой получения дохода признается дата подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений (подп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).Если же арендодатель настоит на приведении арендованного имущества в первоначальное состояние, то у арендатора в бухгалтерском учете помимо ранее произведенных расходов, связанных с созданием неотделимых улучшений – остаточной стоимости объекта, возникнут еще и затраты по их разборке, а также возможно и доходы в виде материалов (запасных частей):Дебет 91-2 Кредит 01- списана остаточная стоимость капитальных вложений;Дебет 91-2 Кредит 02, 69, 70, 76 и т.

д. — отражены затраты, связанные с приведением арендованного имущества в первоначальное состояние; Дебет 10 Кредит 91-1- отражена стоимость оприходованных материалов от разборки неотделимых улучшений.Убыток от данной операции будет учтен в общих финансовых результатах отраженных по субсчету 91‑9 за тот месяц, когда происходит возврат арендованного имущества.Затраты на приведение в первоначальное состояние арендованного имущества арендатор может попытаться учесть при исчислении налога на прибыль, обосновав их обязанностью, возложенной на него ГК РФ, по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено. Однако это налоговики могут встретить с некоторым скептицизмом.

Помимо этого, скорее всего, работники налоговых органов будут настаивать на восстановлении ранее принятых к вычету сумм НДС, связанных с капитальными вложениями.

Их аргументация основывается на том, что приобретаемые товары, работы, услуги должны использоваться в дальнейшем для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС (подп.

1 п. 2 ст. 171 НК РФ).У арендодателя в бухгалтерском учете при возврате арендованного имущества производится единственная проводка по списанию его стоимости с забалансового счета 011. Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Налог на добавленную стоимость

Если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате и предоставлению дополнительных услуг облагаются НДС (подп.

1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, аккредитованная в Российской Федерации, то арендная плата не будет облагаться НДС (п. 1 ст. 149 НК РФ).Однако это положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+