Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как можно расчитать ущерб причиненный арендатором арендодателю по договору аренды

Как можно расчитать ущерб причиненный арендатором арендодателю по договору аренды

Как можно расчитать ущерб причиненный арендатором арендодателю по договору аренды

Оглавление:

Общие основания для возмещения убытков


Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются: 1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ); 2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст.

393.1 ГК РФ); 3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз.

3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ). Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях: 1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п.

2 ст. 611 ГК РФ); 2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ); 3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ); 4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст.

613 ГК РФ); 5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п.

1 ст. 616 ГК РФ); 6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ); 7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Основания для возмещения убытков арендодателем

Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п.

1 ст. 612 ГК РФ);4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст.

613 ГК РФ);5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п.

1 ст. 621 ГК РФ);7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Бухгалтерский и налоговый учет

У арендатора возмещение убытков, связанных с утратой или повреждением арендованного имущества, признается внереализационным расходом как в бухгалтерском учете (п. 12 ПБУ 10/99), так и в налоговом учете (п.п.

13 п. 1 ст. 265 ПК РФ). У арендодателя соответственно полученная компенсация признается внереализационным доходом в бухгалтерском учете (п. 8 ПБУ 9/99) и в налоговом учете (п.

3 ст. 250 НК РФ). Пример 6. Организации «А» и «Б» заключили договор аренды оборудования. Первоначальная стоимость оборудования 30 000 руб., сумма начисленной амортизации — 11 000 руб. За время использования оборудование было повреждено, что привело к невозможности его дальнейшего использования.

Виновные лица не установлены. Договором аренды предусмотрено, что в таком случае арендатор обязан возместить арендодателю ущерб в размере 24 000 руб. В бухгалтерском учете арендатора — организации «А» производятся записи: Если возмещение убытков покрывается за счет виновных лиц, то у организации-арендатора возникает внереализационный доход (п.

8 ПБУ 9/99, п. 3 ст. 250 НК РФ) в размере поступлений от третьего лица. Пример 7. Работник организации по неосторожности повредил арендованное оборудование. Характер повреждений не позволяет восстановить оборудование путем проведения ремонтных работ, поэтому в соответствии с условиями договора аренды организация должна возместить стоимость утраченного имущества в размере 24 000 руб.

Работник признал вину и согласился возместить причиненный ущерб.

Оклад работника составляет 10 000 руб. в месяц. В бухгалтерском учете организации производятся записи: Пример 8.

В условиях примера 1 оборудование было застраховано арендатором на случай пожара на всю сумму возмещаемого арендодателю ущерба, т.е.

на 24 000 руб. В арендованном помещении произошел пожар, и имущество было утрачено. Страховая компания на основании составленного акта выплатила всю сумму страхового возмещения. Тренды Популярное © Autoclub.ru, 1996–2019 Все материалы сайта autoclub.ru созданы специально для данного Интернет-ресурса.

Любое копирование, публикация, использование текстовых или фотографических материалов, разрешается только в том случае, когда будет указана полная активная ссылка на источник.

05.03.2018 г. Взыскание убытков по договору аренды

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 стать 15 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 стать 15 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого ( ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств ( ГК РФ).

По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (, ГК РФ).

Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются: 1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (, ГК РФ); 2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему ( ГК РФ); 3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора ( ГК РФ).

Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием. Пункт 5 статьи 453 ГК РФ: Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Пункт 2 статьи 450 ГК РФ: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ: В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ: В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения ( ГК РФ).

В случае, когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться ( ГК РФ). Специальные основания для возмещения убытков арендодателем: Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях: 1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора ( ГК РФ); 2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок ( ГК РФ); 3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков ( ГК РФ); 4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора ( ГК РФ); 5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта ( ГК РФ); 6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом ( ГК РФ); 7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон.

Рекомендуем прочесть:  Обследование муниципального жилья

Специальные основания для возмещения убытков арендатором: Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях: 1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества ( ГК РФ); 2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно ( ГК РФ). В договор может быть включено условие об ограничении возмещения убытков ( ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например, указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е.

установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы. Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков.

Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества ( ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере. Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков, то сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме. Для справки: Дополнительно читайте статью

«Все об изменении и расторжении договора (на примере договора аренды)»

: Понравилось?

Поделись с друзьями

Арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатору необходимо использовать его только по целевому назначению.

Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.Вопрос: арендатор пользуется арендованным имуществом не по целевому назначению, которое было предусмотрено договором.

Как арендодателю защитить свои интересы?Арендодатель может предъявить к арендатору иск о прекращении действий, нарушающих договор.

Данный иск будет квалифицироваться как договорное требование (ст. 615 ГК РФ), а не как иск об устранении права, не связанного с лишением владения.Такая правовая позиция содержится в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».Кроме того, рассматриваемое требование можно совместить с иными требованиями к арендатору (например, о взыскании неустойки).Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки.
№ 153

«Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»

.Кроме того, рассматриваемое требование можно совместить с иными требованиями к арендатору (например, о взыскании неустойки).Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки.

В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель сможет взыскать с арендатора неустойку.Если нецелевое использование объекта аренды причинило арендодателю убытки, их также можно взыскать с арендатора. При отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме.

Если в договоре предусмотрена за подобное нарушение неустойка, то убытки можно взыскать в сумме, превышающей размер неустойки (зачетная неустойка). Кроме того, арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме, если в договоре будет указано, что убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка).Наконец, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. r /> Пример из практики: суд признал нецелевое использование арендуемого помещения существенным нарушением договора аренды Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) и потребовал:

  1. выселить ответчика из занимаемых помещений.
  2. начислить пени и штраф;
  3. расторгнуть договор аренды;
  4. взыскать задолженность по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений;

Как следует из материалов дела, стороны заключили договор аренды нежилых помещений для использования под кафе сроком на пять лет.

В ходе проверки спорных помещений арендодатель установил их нецелевое использование – под студию загара и салон красоты.

Ссылаясь на наличие задолженности арендатора по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, арендодатель обратился к арендатору с претензией, а затем – в арбитражный суд с иском. Суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении исковых требований арендодателя.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 января 2009 г.

по делу № А56-52200/2007). r />

Что делать, если арендатор испортил арендуемое имущество?

Сдача имущества в аренду всегда сопровождается определенными рисками. Не все люди аккуратно и бережно относятся к чужому добру, поэтому вполне могут что-то сломать, повредить или даже уничтожить.

Что делать, если вашей собственности нанесен урон?

Как взыскать деньги с арендатора за порчу имущества?

Читайте еще консультации адвоката по гражданским делам:

С нами в срок Все по процедуре по ссылке Проведем профессионально P.S.: если у Вас проблема — позвоните нашему адвокату и мы постараемся решить Ваш вопрос: профессионально, на выгодных условиях и в срок Поделиться Наше новое предложение — бесплатная консультация юриста через заявку на сайте.

Были ли в вашей практике случаи, когда компании неверно составляли соглашение о расторжении аренды и после этого столкнулись с негативными последствиями?

Впрочем, на практике встречаются ситуации, когда стороны допускают ошибки или упущения при составлении соглашения о расторжении, что зачастую ведет к неблагоприятным последствиям.

В качестве одного из таких примеров можно рассматривать .

Согласно обстоятельствам дела между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. При этом стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества без каких-либо возражений и замечаний.

Впоследствии возникла спорная ситуация: арендодатель воспрепятствовал вывозу из помещения имущества истца (отделимых улучшений), в результате чего арендатор обратился с требованием о взыскании с арендодателя стоимости таких улучшений.

Арбитражные суды установили, что условия соглашения о расторжении не содержали расшифровки отделимых улучшений, о взыскании стоимости которых было заявлено истцом и в результате пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. С ними согласился и Верховный Суд РФ, рассмотревший кассационную жалобу истца и не нашедший существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Рассмотренное дело иллюстрирует необходимость детального раскрытия всех условий возврата имущества при составлении соглашения о расторжении аренды. Негативными последствиями может также обернуться заключение соглашения о расторжении договора аренды без детального анализа текущего состояния и правового положения арендуемого имущества. Так, например, был рассмотрен следующий спор.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования и хозяйственным обществом был заключен договор об аренде земельного участка.

Впоследствии данный участок был снят с кадастрового учета и из него было образовано два новых земельных участка.

При этом никаких изменений в оригинальный договор аренды не вносилось. Спустя несколько лет стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, ссылаясь на уже несуществующий земельный участок.

Данное обстоятельство было впоследствии использовано арендатором в качестве основания для заявления требования о признании датой расторжения договора аренды не даты заключения соглашения о расторжении, а даты снятия ранее существовавшего земельного участка с кадастрового учета. Подобная неосмотрительность арендодателя привела к дополнительным временным и материальным издержкам, потраченным на долгие судебные тяжбы.

Подобная неосмотрительность арендодателя привела к дополнительным временным и материальным издержкам, потраченным на долгие судебные тяжбы. Наконец, следует отметить проблему, связанную с неправильным представлением сторон о соглашении о расторжении аренды как об универсальном документе, прекращающем все обязательства по аренде, в том числе неисполненные.

Для примера можно сослаться на . Согласно условиям дела заключенный между сторонами договор аренды предусматривал обязанность арендатора по возмещению эксплуатационных затрат.

При этом арендатор был обязан заключить соответствующие договоры с арендодателем или же с коммунальными службами. Однако в период аренды им этого сделано не было.

Через некоторое время стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, в тексте которого ничего не было сказано о наличии на стороне арендатора задолженности по коммунальным платежам. Однако, по мнению суда, вынесшего решение по делу, данное обстоятельство не свидетельствовало о прекращении обязанностиарендатора по компенсации таких расходов, поскольку рассматриваемая обязанность подразумевала заключение отдельных договоров, которые так и не были подписаны арендатором.

В этой связи суд обязал арендатора возместить коммунальные расходы, понесенные арендодателем.

  1. , старший юрист

«».

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Учет у арендатора в ситуации 3

НДС. Арендатор может принять к вычету входной НДС в части, приходящейся на потребленные им коммунальные услуги, на основании счетов-фактур, перевыставленных ему арендодателем (даже если арендодатель применяет УСН); . Кроме того, арендатор может принять к вычету НДС по агентскому вознаграждению, .

Налог на прибыль. В «прибыльных» расходах, помимо арендной платы, арендатор может учесть, , : •сумму потребленных коммунальных услуг на основании счета, выставленного ему арендодателем; •сумму агентского вознаграждения на основании отчета агента.

УСН. Если арендатор применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», то при исчислении «упрощенного» налога он признает в расходах: •арендную плату; •выплаченное посредническое вознаграждение; •оплаченную через арендодателя-посредника коммуналку, , .

Вопрос: .Заключен договор аренды нежилого помещения, которым не урегулирован порядок возмещения ущерба имуществу, причиненного арендатором. По вине арендатора произошла поломка части пола, и арендодатель потребовал возмещения убытков.

Арендатор отказался возмещать убытки, ссылаясь на то, что пол на момент заключения договора уже был сломан, но при приеме арендатором помещения претензий не было. Обязан ли арендатор возместить убытки? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2008)

Вопрос: Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, которым не урегулирован порядок возмещения ущерба имуществу, причиненного арендатором.

При использовании помещения по вине арендатора произошла поломка части пола в арендуемом помещении, и арендодатель потребовал возмещения убытков. Арендатор отказался возмещать убытки арендодателю, ссылаясь на то, что пол при передаче в аренду помещения уже находился в аварийном состоянии, однако при приеме арендатором этого помещения претензий по нему предъявлено не было. Обязан ли арендатор в данном случае возместить убытки арендодателю?Ответ: В соответствии со ст.

606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. В соответствии с п. 2 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Согласно п. 2 ст. 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.

15 ГК РФ. Таким образом, поскольку при приеме арендатором арендуемого помещения претензий к нему предъявлено не было, можно сделать вывод, что поломка произошла по вине арендатора и он обязан возместить арендодателю убытки, причиненные этой поломкой.

Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2007 по делу N А31-9312/2005-22. Сообщаем, что данный вопрос можно урегулировать в договоре.

Например, п. 7.5 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 12.04.2006 N 95 «Об утверждении примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для обеспечения функционирования особых экономических зон» для договора аренды предусмотрено следующее: «Если «Имущество», переданное в аренду, выбывает из строя по вине Арендатора ранее полного амортизационного срока службы, то Арендатор возмещает недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации, с даты досрочного выбытия «Имущества» из строя до окончания срока действия настоящего Договора».Ю.М.Лермонтов Минфин России 14.07.2008

Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры

Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист Гражданское законодательство предусматривает блок статей, обеспечивающих сохранность объекта аренды.

Но реализация права на взыскание ущерба в судебном порядке носит особый характер, связанный с различным способом регулирования указанных правоотношений. В данной статье содержатся возможные ситуации споров между арендодателем и арендатором коммерческой недвижимости в отношении взыскания с последнего причинённого ущерба. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям этого договора аренды либо его назначению, также как и арендатор должен использовать такое имущество согласно условиям обязательства либо в соответствии с его прямым назначением.

В случае несоблюдения условий пользования имуществом арендодатель имеет право потребовать возмещения ущерба.

Чаще всего такие ситуации возникают при возврате арендованного имущества в состоянии, не соответствующему условиям договора аренды, либо в случае причинения вреда сдаваемому имуществу.

Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости имеет свою специфику, требование арендодателя может вытекать как из обязательственных правоотношений сторон в рамках договора аренды недвижимого имущества, так и исходя из обязательств вследствие причинения вреда.

Проводя грань между договорными и внедоговорными обязательствами, следует отметить, что арендодатель защищён в случае ущерба арендованному имуществу даже в случае отсутствия подобных договорных условий, предусматривающих за это ответственность. Практика также показывает, что суду достаточно доказательства наличия причинённого ущерба независимо от наличия оснований для данного требования.

Ущерб, причинённый имуществу арендодателя, подлежит доказыванию независимо от оснований ответственности. При разрешении указанной категории споров также применению подлежат нормы главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, суд кассационной инстанции постановил, что вред, причинённый пожарами личности и имуществу гражданина либо юридического лица, подлежит возмещению по правилам, изложенным в ст. 1064 ГК РФ, в полном объёме лицом, причинившим вред.

При этом необходимо исходить из того, что возмещению подлежат стоимость уничтоженного огнём имущества, расходы по восстановлению или исправлению повреждённого в результате пожара или при его тушении имущества, а также иные вызванные пожаром убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Размер вреда (убытка) определяется по правилам, установленным ст.

15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для привлечения лица к данному виду ответственности необходима совокупность следующих условий: факт наступления вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, размер причинённого вреда и вина причинителя вреда, при этом причинно-следственная связь между фактом нарушения прав и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию; 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия, вместе с тем наличие вины презюмируется, её отсутствие доказывается причинителем вреда (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.08.2015 по делу № А12-40979/2014).

Таким образом, ущерб и убытки подлежат доказыванию по общим правилам, даже если основанием иска является несоблюдения договорных обязательств.

Так, суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения, указав при этом, что, удовлетворяя требование встречного иска ответчика, суд верно исходил из того, что по условиям договора аренды арендатор обязался содержать объект в полной исправности, в соответствии с правилами эксплуатации инженерного оборудования, энергетического хозяйства, соблюдать правила противопожарной безопасности, обеспечить сохранность объекта аренды и за счёт своих средств возмещать арендодателю ущерб, причинённый утратой, недостачей или порчей принятого в аренду объекта аренды и имущества арендодателя, оснастить за свой счёт его предметами, обеспечивающими безопасность. Совокупность условий, обязательных для наступления ответственности в виде возмещения ущерба, также была доказана в суде первой инстанции.

Таким образом, на арендатора помещения как законом, так и договором возложена обязанность по осуществлению текущего ремонта переданного в аренду имущества, а также поддержание его в исправном состоянии (Постановление 4-го Арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 18.12.2014 по делу № А19-16955/2013). Нередки ситуации, когда арендодатель может столкнуться с трудностями при доказывании возникшего реального ущерба и упущенной выгоды, так, например, при уничтожении в результате пожара имущества арендодателя, необходимо доказать сам факт существование имущества — его наличие, утраченного в результате пожара в помещении. В подобной ситуации наличие указанного истцом имущества в арендуемом истцом помещении на момент пожара подтверждается документами, составленными в результате инвентаризации.

Согласно ст. 11 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» от 06.12.2011 № 402-ФЗ при инвентаризации выявляется фактическое наличие соответствующих объектов, которое сопоставляется с данными регистров бухгалтерского учёта, при этом случаи, сроки и порядок проведения инвентаризации, а также перечень объектов, подлежащих инвентаризации, определяются экономическим субъектом, за исключением обязательного проведения инвентаризации. Выявленные при инвентаризации расхождения между фактическим наличием объектов и данными регистров бухгалтерского учёта подлежат регистрации в бухгалтерском учёте в том отчётном периоде, к которому относится дата, по состоянию на которую проводилась инвентаризация. В соответствии с требованиями пункта 27 Положения по ведению бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности в Российской Федерации, утверждённого Приказом Минфина России от 29.06.1998 № 34н, проведение инвентаризации обязательно в случае пожара, то есть в рассматриваемом случае.

Подобные выводы были отражены в постановлении 10-го Арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 25.08.2015 по делу № А41-34736/2013. В других случаях доказательствами, подтверждающими наличие причинённого ущерба арендованному имуществу, могут служить заключения и прочие документы, выдаваемые уполномоченными органами государственной власти, проектно-сметная документация на проведение восстановительных работ, результаты оценки и экспертизы, акты приёмки выполненных работ.

В случае возврата арендованного помещения в ухудшенном состоянии для взыскания ущерба достаточно доказательств наличия самого факта ухудшения. Пример из практики Общество обратилось с иском к арендатору, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на ремонтные и уборочные работы, произведённые арендодателем в соответствии с положениями договора аренды.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что имущество, переданное ответчику в пользование по спорному договору аренды, возвращено арендодателю в состоянии, ухудшенном по сравнению с состоянием, в котором имущество было передано в пользование арендатору. В соответствии с актом приёма-передачи зафиксированы недостатки возвращаемого помещения, возникшие в процессе эксплуатации арендатором.

Таким образом, суд пришёл к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что на момент возврата состояние имущества ухудшилось по сравнению с состоянием на момент передачи его арендатору, а обязанность арендатора за свой счёт произвести ремонт до возврата помещения арендодателю или компенсировать стоимость его ремонта была предусмотрена договором аренды. На основании изложенного суд посчитал указанные требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению (решение Арбитражного суда Приморского края от 28.07.2015 по делу А51-12246/2015). В целом, арбитражная практика показывает, что в случае неисполнения арендатором помещения обязанности вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, достаточно подписанного акта приёма–передачи указанного помещения с перечисленными недостатками в целях доказывания ущерба.

При этом понятие «нормального износа» мало учитывается, также как и состояние помещения на момент передачи его в аренду.

В связи с тем, что п. 2 ст. 612 ГК РФ освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества. Таким образом, состояние арендуемого имущества, если оно не соответствует условиям договора, должно было быть обнаружено арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу № А 19-12611/2011). Субарендатор помещения является надлежащим ответчиком в случае причинения ущерба объекту аренды.

Ссылки субарендатора на отсутствие основания иска в связи с отсутствием договорных правоотношений между последним и арендодателем являются недействительными, так как к спорным правоотношениям возможно применение норма главы 59 ГК РФ.

Пример из практики: Суд удовлетворил заявленное истцом требование о взыскании причинённого ущерба с ответчика. При этом указал следующее: по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ГК РФ). В соответствии с п.

2 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ГК РФ). Частью 1 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» предусмотрено, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

При этом субарендатор является лицом, ответственным за содержание имущества, переданного ему в субаренду, соответственно, должен осуществлять контроль за допуском третьих лиц на арендуемую им территорию.

В данном случае бездействие ответчика привело к нарушению требований пожарной безопасности, что повлекло возникновение пожара и уничтожение здания, принадлежащего истцу. При этом суд отклонил доводы ответчика об отсутствии арендных отношений в связи с признанием договора аренды нежилых помещений незаключённым, указав на то, что в п.

14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон ( ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Признавая договор незаключённым, суд указывает, что наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает их от обязательств по такому договору при фактическом исполнении его условий (решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 16.04.2014 по делу № А75-875/2014). Арендодатель вправе, кроме возмещения ущерба, требовать взыскания неустойки за неисполнение обязанностей по договору аренды, при этом по правилам ст.

394 ГК РФ в договоре аренды коммерческой недвижимости должны быть предусмотрены условия, указывающие на возможность взыскания убытков сверх неустойки, то есть обязательное наличие условий о штрафном характере неустойки. Арендодатель наравне с ущербом имеет право взыскивать с арендатора помещения упущенную выгоду, вызванную нарушением обязательств по договору арендатором либо в случае причинения вреда арендованному имуществу. Чаще всего это обусловлено прежде всего тем, что в случае причинения вреда арендованному помещению указанное помещение находятся в состоянии, не позволяющим использовать его по назначению и, соответственно, сдавать в аренду, истец упускает возможность иметь доход со сдачи помещений в аренду на будущий период.

Согласно п. 4 , при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором (арендодателем) для её получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учётом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Итак, обязанность по возмещению ущерба арендодателю может вытекать как из обязательственных правоотношений сторон по договору аренды коммерческой недвижимости, так и из обязательств вследствие причинения вреда.

Наличие в договоре широкого перечня условий наступления ответственности за ущерб, причинённый арендованному имуществу, не освободит арендодателя от доказывания его наличия, причинно-следственной связи и вины причинителя вреда.

При этом презумпция виновности арендатора является опровержимой.

Договорные условия могут дополнительно увеличить размер лежащей ответственности на арендатора, так, например, кроме взыскиваемого ущерба, с арендатора может быть взыскана неустойка или штраф за нарушение условий обязательств, в результате которых был причинён вред арендованному имуществу, также может быть удержан обеспечительный платёж.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+