Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Порядок покупки квартиры за наличный расчет у застройщика

Порядок покупки квартиры за наличный расчет у застройщика

Порядок покупки квартиры за наличный расчет у застройщика

Долевое участие


Самый лучший вариант – работать по договору долевого участия. Он наиболее полно защищает интересы вкладчика и предусматривает полную ответственность застройщика за любые нарушения в ходе строительства. Также он страхует риск двойной продажи – производится регистрация договора в Росреестре, поэтому застройщик не сможет реализовать одну квартиру разным дольщикам. Скачать образец договора долевого участия в строительстве В договоре указываются:

  1. сроки сдачи дома и квартиры в частности;
  2. стоимость жилья (данное значение может быть изменено только при существенном расхождении реальной площади и проектной);
  3. характеристики объекта с точным указанием адреса, расположения, площади;
  4. качество отделки;
  5. наличная инфраструктура (трубы, краны, сантехника и т.д.).
  6. планировка квартиры;

Также в договоре прописывается ответственность застройщика перед покупателями, порядок разрешения споров, финансовые вопросы и т.д.

Порядок покупки квартиры у застройщика

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, по порядку покупки квартиры непосредственно у застройщика. Дом сдан и введен в эксплуатацию (там уже кто-то живет даже).

Квартира продается по договору купли-продажи.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи?

В какой момент производится оплата? Сразу после подписания или все-таки после регистрации договора?

Указывается ли это как-то в договоре?

Какие бумаги (кассовый или еще какой-то чек?) они обязаны выдать при оплате?

Какие вообще бумаги (и на каком шаге) я должен получить от застройщика?

23 Октября 2017, 16:18, вопрос №1789139 Михаил, г.

Ростов-на-Дону

    ,

400 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 33% 7,4 Рейтинг Правовед.ru 5118 ответов 2543 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Сыктывкар Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,4рейтинг
  2. эксперт

Здравствуйте, Михаил!Предварительный договор заключать не обязательно (он нужен только в случае, если по тем или иным причинам сразу подписать основной договор не удается). Оплата может производиться в любом момент — как до регистрации права собственности в росреестре, так и после.

Это обязательно фиксируется в договоре.Если в договоре написано, что оплата проводится до регистрации и является условием для перехода права собственности, то на регистрацию нужно обязательно принести документ, подтверждающий оплату. Оплата может производится как наличными средствами (при этом застройщик-продавец выдает приходный кассовый ордер), так и безналично через банк (тогда подтверждением оплаты будет служить чек-ордер банка или копия платежного поручения с отметкой банка). От застройщика получите предварительно подтверждение зарегистрированного права собственности на квартиру.С Уважением,Олег Рябинин.

23 Октября 2017, 16:25 0 0 получен гонорар 42% 19530 ответов 7764 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Ставрополь Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт

Здравствуйте, Михаил!Квартира продается по договору купли-продажи.МихаилА право собственности на объект уже зарегистрировано? Собственник застройщик?Нужен ли предварительный договор купли-продажи?МихаилНет, не обязателен.

Можно сразу заключать основной.В какой момент производится оплата?

Сразу после подписания или все-таки после регистрации договора?МихаилЭтот момент определяется в договоре купли-продажи. Но если право собственности еще не оформлено и застройщик пытается вместо договора долевого участия заключить договор купли-продажи незаконно, то сумма оплаты вносится после регистрации договора долевого участия.Указывается ли это как-то в договоре?МихаилОбязательно.

Цена договора является его существенным условием.Какие бумаги (кассовый или еще какой-то чек?) они обязаны выдать при оплате?МихаилЕсли вносятся наличные средства, то выдать должны приходно-кассовый ордер и чек.Какие вообще бумаги (и на каком шаге) я должен получить от застройщика?МихаилДля начала возьмите выписку из ЕГРН на данные объект недвижимости, в ней будет указан правообладатель объекта.

Если собственник застройщик, то оформляйте договор купли-продажи, если право собственности не зарегистрировано, а зарегистрирован ДДУ или в отношении объекта нет ДДУ, то заключайте договор уступки прав по ДДУ или ДДУ.

Точно и однозначно ответить на ваши вопросы можно только после того как уточните кто является собственником и зарегистрировано ли право собственности.Желаю удачи! 23 Октября 2017, 16:30 0 0 получен гонорар 25% 740 ответов 187 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте!Нужен ли предварительный договор купли-продажи?Михаилнет, не нужен, ведь объект (квартира) уже существует, раз продается по договору к-пВ какой момент производится оплата?

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте!Нужен ли предварительный договор купли-продажи?Михаилнет, не нужен, ведь объект (квартира) уже существует, раз продается по договору к-пВ какой момент производится оплата? Сразу после подписания или все-таки после регистрации договора?Михаилэто как стороны договорятсяУказывается ли это как-то в договоре?МихаилобязательноКакие бумаги (кассовый или еще какой-то чек?) они обязаны выдать при оплате?Михаилоплата скорее всего будет проходить через банк на расчетный счет застройщика, банк даст вам квитанцию об оплатеКакие вообще бумаги (и на каком шаге) я должен получить от застройщика?Михаилправоустанавливающие документы на квартиру 23 Октября 2017, 16:34 0 0 325 ответов 113 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Краснодар Бесплатная оценка вашей ситуации Доброго дня!Нужен ли предварительный договор купли-продажи?Если квартира приобретается с использованием кредитных или заемных средств, как правило, предварительный договор необходим.В какой момент производится оплата?

Сразу после подписания или все-таки после регистрации договора?Обычно это делается до подписания договора купли-продажи, и в договор включается пункт о том, что квартира оплачена в полном объеме, продавец претензий не имеет. В противном случае Росреестр наложит обременение на квартиру в пользу продавца, и вам придется еще раз идти в Росреестр или МФЦ, чтобы снимать обременение.Если используется кредитные (ипотечные) денежные средства, банк переводит их после подписания договора или даже после регистрации перехода права собственности.Какие вообще бумаги (и на каком шаге) я должен получить от застройщика?Как уже указали, необходима выписка из ЕГРН.

Там необходимо будет проверить, нет ли на квартире обременений, а также сравнить планировку квартиры с указанно в выписке.

Если все в порядке, заключайте договор.Еще застройщик может дать технический план на квартиру. В нем также необходимо будет сверить планровку.После регистрации Вам также выдадут выписку из ЕГРН.Удачи Вам!

23 Октября 2017, 21:26 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 11 Июня 2015, 14:59, вопрос №868452 21 Декабря 2015, 22:19, вопрос №1079945 18 Сентября 2017, 16:11, вопрос №1754941 07 Сентября 2017, 11:33, вопрос №1745296 03 Января 2015, 00:22, вопрос №673640 Смотрите также

Закон об эмансипации несовершеннолетних

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) Статья 27. Эмансипация 1.

Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия

Выводы

  • На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  • Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.
  • Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
  • Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
  • На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
  • Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.

Какие документы нужны для покупки новостройки?

racorn/DepositphotosЕще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить для подачи заявки и оформления кредита.

В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется. Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем.

Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем.

В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ).

Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру. В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом.

От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала.

Последний предоставляется за рождение третьего ребенка.

В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке.

Тут все просто:

  1. нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
  2. документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  3. если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.

Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ.

Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:

  1. проектная декларация.
  2. заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
  3. проектная документация;
  4. разрешение на строительство;
  5. договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;

Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени.

В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости. Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ.
Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ. Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.

  • Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
  • Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
  • Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
  • Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

В некоторых случаях понадобятся и другие документы.

Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса. Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету.

Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет.

Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т.

п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:

  1. документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
  2. согласие второго супруга на приобретение квартиры.

Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:

  1. акт приема-передачи квартиры;
  2. квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.
  3. непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;

Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:

  1. договор ипотеки (закладную).
  2. кредитный договор;

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст.

20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:

  • строительные лицензии, допуск СРО;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • форма договора, по которой будет продаваться квартира.
  • учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
  • инвестиционный контракт;
  • договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • аудиторское заключение;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;

При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива.

Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома.

Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п.Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:1) информацию по проекту строительства:

  1. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);
  2. договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
  3. разрешение на строительство;
  4. положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
  5. заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
  6. проектную декларацию;
  7. проект договора участия в долевом строительстве;

2) информацию о застройщике:

  1. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
  2. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  3. устав и/или учредительный договор;
  4. свидетельство о государственной регистрации;
  5. сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Алгоритм действия покупки квартиры в новостройке.

Выберите новостройку.

Это важная и непростая задача. На просторах интернета миллионы объявлений. Выбирая свой новый дом, будьте внимательны.

Сразу консультируйтесь по поводу жилья с тем, кто продает объект. Проанализируйте инфраструктуру, площадь, состояние и т.д.

Обратитесь за помощью к риелтору или застройщику. Если у вас на руках определенная сумма денег – пусть поможет риелтор. Специалист учтет ваши предпочтения и пожелания, а затем предложит подходящую квартиру для покупки. Если вы четко осознаете, какую квартиру вы хотите купить – поможет застройщик. Обратите внимание, если застройщик имеет свой сайт, в котором подробно описан план, разрешение на строительство здания, документы о коммуникациях, проектная декларация – вероятно застройщику нечего скрывать, а значит, он не врет.
Обратите внимание, если застройщик имеет свой сайт, в котором подробно описан план, разрешение на строительство здания, документы о коммуникациях, проектная декларация – вероятно застройщику нечего скрывать, а значит, он не врет.

В общем, хорошая репутация – залог добросовестности компании. Посетите стройку. Как бы это странно не звучало, но лучше съездить и увидеть своими глазами, чем слушать по телефону об этом или прочитать кучу информации об этом. Если же по причине безопасности организация запрещает визит, то можно посмотреть видеоролики на сайте, где выкладываются все видео-проекты.

Проверьте офис продаж. Не лишним будет приехать и попросить показать организацию следующие документы:

  • Свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
  • Финансовый отчет о прибыли и убытках;
  • Заключение аудиторов о том, что застройщик занимается предпринимательской деятельностью.
  • Учредительные ценные бумаги застройщика;

Если документов не окажется, вас могут попросить поехать в центральный офис, чтобы вы могли ознакомиться с документами.

Не ленитесь – сделайте это. Если же и главный офис не показывает документы то вероятно фирме есть, что скрывать.

Насторожитесь. Оформите договор. После всех вышеперечисленных пунктов вы уверенно решаете приобрести конкретное жилье.

Вам следует составить договор и нотариально заверить. А также предоставить следующие документы:

  1. Внутренний паспорт;
  2. Заявление о госрегистрации;
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Договор купли-продажи;
  5. Кадастровый паспорт;
  6. Выписка из домовой книги;

Все акты сделок регистрируются в Едином реестре, где хранятся в базе данных.

Только тогда сделка считается законной. Будьте внимательны! Выбирайте только проверенные организации и соберите все документы во избежание лишних хлопот.

Если вы хотите прочитать о том, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, переходите по ссылке

Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям.

Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум».

Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль.

Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным.

Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства.

Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки. Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект.

Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта. Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Правовое регулирование

Покупка квартир в новостройке происходит с опорой на Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ.Принцип работы счетов эскроу содержится в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ. Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в статье 15.4 Федерального закона

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

№ФЗ-214.Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно п.

3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» №ФЗ-177.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества.

Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки. Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:

  • Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.
  • Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
  • Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
  • Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.

С 2017 года начинает функционировать , положения о котором содержаться в Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.

7.

Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации.

Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам.

Узнайте последние новости, специальные предложения и акции. Можете даже попробовать выбить скидку.

Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии.

Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору.

Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру.

В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.Что это значитБывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи.

Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает.

То есть уступить право требования по нему нельзя.Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры.

Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий.

Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку.

В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре.

Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  • Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.
  • Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию.

Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки.

Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования.

Но на практике это может различаться от региона к региону.Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет.

Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск.

Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной.

А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену.

А не на ту, за которую реально купил покупатель.

Соответственно, неустойка будет минимальная.Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности.

Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

� Приобретение квартиры напрямую от застройщика

Вполне естественно, что в офисе застройщика покупателю предлагают только квартиры в новостройках конкретной строительной компании. Продать квартиру в другом доме здесь не могут. Про недостатки своих домов покупателям здесь не расскажут, зато с удовольствием поделятся отрицательными сторонами других застройщиков.Следует иметь в виду, что строительные компании обычно делают скидки только на неликвидные квартиры, которые не пользуются спросом.

Также здесь невозможно приобрести недвижимость по переуступке прав.

Налоговый вычет при покупке новостройки

При покупке квартиры на первичном рынке, гражданам, являющимся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ), согласно Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ), единоразово предоставляется право на получение налогового вычета.

Он представляет собой компенсирование государством части сумм, потраченных налогоплательщиком на покупку квартиры из числа средств, уплаченных им в качестве НДФЛ.Компенсация составляет 13% от затрат на жилье, не превышающих 2 млн рублей.

Максимальная сумма, которую можно получить в качестве вычета, составляет 260 тыс. рублей.Обратим внимание на некоторые особенности:

  1. Размер вычета не может превышать размер уплаченного в году его получения НДФЛ, даже если цена квартиры дает право на получение максимальной суммы в 260 тыс. рублей. В то же время, гражданин может претендовать на оставшиеся суммы в следующих годах.
  2. Получение компенсации возможно, как через налоговую, так и через работодателя. Первый способ предполагает представление в налоговые органы декларации и других документов, после чего будет проведена камеральная проверка ( НК РФ). По истечении месяца с момента подачи заявления ( НК РФ) или окончания проверки, сумма излишне уплаченных средств в счет налога возвращается покупателю квартиры.
  3. Право на получение вычета возникает с момента получения прав собственности на первичное жилье, что невозможно до окончания строительства.
  4. При возврате НДФЛ через работодателя, необходимо получить в налоговой инспекции уведомление о праве на вычет, которое выдается в течение 30 дней с момента подачи заявления ( НК РФ). После этого, подтверждение права налогоплательщика, вместе с заявлением подается работодателю. Вычет предоставляется в форме «неудержания» НДФЛ в течение календарного года.
  5. Если цена недвижимости в новостройке составляет менее 2 млн рублей, компенсация начисляется на всю сумму затрат. Неизрасходованные суммы вычета в таких случаях, согласно НК РФ, могут быть заявлены при следующих покупках недвижимости (данное правило касается сделок, совершенных не ранее 2014 года) .

ПримерВ 2012 году, Павлов заключил с ОАО «СтройТрест» договор участия в долевом строительстве, по которому в 2015 году он получил квартиру в новостройке. Цена квартиры составляла 2,2 млн рублей.

Зарплата Павлова в 2015 году составила 1,5 млн рублей, сумма уплаченного НДФЛ — 195 тыс.

рублей, что согласно НК РФ, давало ему право на получение налогового вычета. Обратившись в налоговые органы, несмотря на право получения максимальной суммы вычета, в 2015 году Павлов смог получить лишь 195 тыс. рублей. Оставшиеся 65 тыс. рублей, Павлов планирует получить в 2016 году.

Налог

При покупке недвижимости, жилья идет расчет двух видов налогов.Каждый год начисляются налоги на имущество, по прогрессивной ставке, зависящей от кадастровой стоимости квартиры.Также лицам которые приобрели жилье в новостройке положен , если они являются плательщиками подоходного налога.

Расчет ведется от стоимости недвижимости, указанной в договоре.Ставка к возврату – 13%, что максимально составляет 260 тысяч рублей.Сумма налога к возврату по ипотечному кредиту не более 390 тыс.

рублей, т.е. с суммы 3 млн. руб.Данный порядок расчета выгоден жителям небольших городов, где недвижимость стоит дешевле.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+