Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Типы объектов недвижимости и их классификация

Типы объектов недвижимости и их классификация

Вы здесь


» Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих: 1.

Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки): а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения.

  1. культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
  2. учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
  3. лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);
  4. специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д. Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. Искусственные объекты получили название – «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.

Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

  1. § при полном прекращении строительства – порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.
  2. § при консервации – срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель: 1.

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

  1. для коллективного садоводства и огородничества;
  2. для личного подсобного хозяйства;
  3. для подсобных сельскохозяйственных производств;
  4. для опытных и научных станций.
  5. для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства.

Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения.

Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. 5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. 6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т. е. не для продажи. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Территория Петербурга разделена на 19 зон, в зависимости от ее ценности. Для каждой зоны установлен свой налоговый тариф.

Земельный налог платят:

  1. предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование;
  2. физические лица, чьи наделы закреплены на основе пожизненного наследуемого владения.
  3. граждане и компании, имеющие участки в собственности;

Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.

Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки. В частной собственности находится 7301 га, что составляет 5 % территории Большого Петербурга. Граждане в основном владеют участками при индивидуальных жилых домах (1113 га).

Предприятия занимают 5432 га, под сельскохозяйственные земли занято 4321 га. Порядок купли-продажи земельных участков, занятых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, определяется

«Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года»

, утвержденными Указом Президента РФ от 22.июля 1994 года № 1535, а также рядом других нормативно-правовых актов. Продавцом вышеназванных земельных участков является фонд имущества, осуществивший продажу определенного предприятия либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия.

Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий – участок в границах территории предприятия-землепользователя. Покупатели земельных участков под приватизированным предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.
Покупатели земельных участков под приватизированным предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично. К заявке в обязательном порядке прилагаются следующие документы:

  1. три копии проекта границ земельного участка, выданные комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА);
  2. для физических лиц – копия паспорта или документа, его заменяющего;
  3. для юридических лиц – нотариально удостоверенная копия учредительных документов либо их подлинник;
  4. договор купли-продажи или иные документы, подтверждающие право собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке;
  5. три копии плана земельного участка, выданные и заверенные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ);

В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к заявке прилагается решение органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации;

  1. справка об источниках денежных средств, направляемых на оплату по договору купли-продажи (для юридических лиц), либо справка о доходах (для физических лиц), зарегистрированная в территориальном налоговом органе.
  2. выписка из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающая, что не менее семидесяти процентов уставного капитала юридического лица находится в частной собственности;

Продавец (Фонд имущества) после поступления заявки и документов осуществляет ее регистрацию и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (ГИОП) (если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников) о выдаче заключений по данному земельному участку.

В месячный срок эти организации выдают заключение (о предоставлении или не предоставлении земельного участка) и две его копии. При выкупе земельного участка по частям в качестве такой части может быть:

  1. земельный участок предприятия, на котором расположено одно или несколько зданий, строений, сооружений.
  2. земельный участок под территориально обособленным подразделением или иной частью предприятия;

При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи. Оформление и выдачу свидетельств о праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения граждан при первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества; оформление и выдачу свидетельств о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю юридическим лицам; оформление и выдачу свидетельств о праве собственности на землю сельскохозяйственным предприятиям осуществляет КЗРиЗ.

Порядок приема, рассмотрения и выдачи документов при первичном оформлении свидетельств о правах на земельные участки регламентирован Инструкцией. В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных – предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

  1. постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;
  2. ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.
  3. пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;
  4. аренды земельного участка;

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой.

Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

В соответствии с проектом методических рекомендаций

«Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвестициями»

, разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр. Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок.

Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

  1. вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
  2. первичное жилье – место постоянного проживания;
  3. третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики: 1.

Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования:

  1. принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
  2. размещение в наиболее престижных районах города;
  3. общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
  4. кирпичные стены;
  5. наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
  6. наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

  1. размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
  2. кирпичные стены;
  3. наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
  4. застройка в двух и более уровнях;

2.

Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

  1. наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
  2. большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
  3. возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
  4. некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

  1. размещение в любом районе города;
  2. соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
  3. по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств.

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

  1. размещение в непрестижных районах;
  2. размещение в первых этажах домов других типов;
  3. удаленность от основных транспортных коммуникаций;
  4. заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.
  5. принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:

  1. дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
  2. дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
  3. дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
  4. дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
  5. «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
  6. современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

  1. дома смешенного типа.
  2. дома с кирпичными стенами;
  3. монолитные дома;
  4. деревянные дома;
  5. панельные дома;

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью.

В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы.

Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей.

Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло– и водоснабжения).

Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева.

В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток. Наибольшим спросом в Ленинградской области пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др. Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс.

долл. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся на особом счету и оцениваются в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США. Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным.

Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной.

Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

Классификация недвижимого имущества

Страница 5 из 26 Общая классификация объектов недвижимости Классификация.

это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации. наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации. наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления. К признакам классификации недвижимого имущества относят: Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание. 2. Соразмерность деления. сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса. 3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е.

не пересекаться. 4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д. К методам классификации недвижимого имущества относят: Иерархическийметод классификации.

последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень).
Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетныйметод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Фасетный метод имеет следующие особенности: • наличие только одной ступени классификации; • разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам; • высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки. В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам.

Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

1. Категория А. недвижимость, используемая собственником для бизнеса: а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса; б) универсальная недвижимость. обыкновенные здания для продажи или аренды. 2. Категория Б. недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В. избыточная недвижимость (в резерве). В США выделяют пять типов недвижимости: жилая.

для личного использования (потребления); коммерческая. для бизнеса, включая и продажу; инвестиционная. для вложения капитала; Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости: • коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход; • личная жилая собственность; • предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью; • объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную.

здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения. Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки. участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства . К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом . Признаки недвижимости:

  1. каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
  2. строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
  3. потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
  4. способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;
  5. долговечность объекта инвестирования;
  6. прочно связана с землей как физически, так и юридически;
  7. недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
  8. новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
  9. стоимость недвижимости высока;

Свойства недвижимости:

  1. стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
  2. неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
  3. ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)
  4. полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
  5. фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  1. инженерные сооружения и сети;
  2. здание (сооружение);
  3. многолетние насаждения;
  4. элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;
  5. обособленные водные объекты;

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения.

Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

  1. все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
  2. леса,
  3. здания,
  4. участки недр,
  5. объекты незавершенного строительства,
  6. земельные участки,
  7. обособленные водные объекты,
  8. сооружения,
  9. многолетние насаждения,

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Классификация недвижимости

Исходя из этого, помещения классифицируются следующим образом:

  • Услуги общественного питания.
  • Коммунальные и бытовые.
  • Спорт.
  • Торговля.
  • Бесплатное назначение.
  • Образование.
  • Офис.
  • Производство.
  • Склад.
  • Медицина.

Функциональной целью пространства является наличие конструктивных особенностей и технических возможностей, которые позволяют использовать их как автономный объект.

Классификация может быть следующей:

  1. Основные.
  2. Связь.
  3. Технический.
  4. Вспомогательные.
  5. Обслуживание.

Заключение Наконец, следует отметить, что существует множество нежилых районов, которые могут использоваться для различных целей. Их размер также сильно отличается.

Вы можете купить такие предметы для своего бизнеса или для промышленного использования.

РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Впроцессе классификации выделяютотдельныегруппы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. Для этих целей можно применять различные принципы классификации в зависимостиот ихпроисхождения иназначения.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: 1. Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения и ли сочетанием этих факторов. 2. Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих и ли аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих: 1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения: — лечебно-оздоровительные (больницы,поликлиники,домапрестарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы ит.д.);- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т.д.); — культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); — специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения—мелиоративные сооружения и дренаж, комплекснаяинженернаяподготовказемельногоучасткапод застройку и т.д. Каждую из этих группможно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различныхтипологическихкритериев.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которымв установленномпорядкенеоформлены документыоприемкеобъектав эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которыхпотем или иным причинам работы прекращены.

В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства.

Смотрите также:

2. Типы недвижимости и ее классификация

Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.Основой объекта недвижимости является земля.Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услугЗемля подразделяется на:1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:1) сооружения, введенные в эксплуатацию;2) здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;3) незавершенное строительство.По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:1) невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;2) воспроизводимую – это сооружения, здания.

По степени специализации различают:1) специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.2) неспециализированную – это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены. Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Читать книгу целиком Поделитесь на страничке

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций. Какие существуют виды и типы недвижимости В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Классификация по происхождению

Под происхождением имеется в виду два типа базовых характеристик, которые определяются в каждом принципе классификации, дополняясь более узкими специфическими свойствами. К ним относятся:

  • Искусственные, к которым относятся здания и сооружения, возникшие посредством деятельности человека.
  • Естественные, возникшие в результате природных причин, из числа земель, разделённых по категориям и иным принципам использования и участия в обороте ( из оборота).

Любая существующая недвижимость относится к тому или иному типу. В более узком смысле естественные природные контексты или недвижимость по природе, включают в себя следующие комплексы:

  1. массивы лесов;
  2. земельные массивы, разделённые по видам разрешённого использования;
  3. водные ресурсы;
  4. пригодные для разработки недр;
  5. особо охраняемые зоны;
  6. использующиеся под туристические зоны и зоны отдыха;
  7. земли, изъятые из оборота и т.п.

К искусственным относятся все рукотворные объекты, которые дифференцируются по отдельным многочисленным признакам.

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

  1. Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.
  2. Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
  3. Коммерческая ( ведение бизнеса)

Готовность к эксплуатации

  1. Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
  2. Незаконченные постройки
  3. Введенные в эксплуатацию

Возможность воспроизведения

  1. Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.
  2. Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.

Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары.

В настоящее время в России это: — квартиры и комнаты; — помещения и здания под офисы или магазины; — пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи); — свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе); — складские и производственные объекты.Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков».

Такая группировка — многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждою признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья — на назначение, четвертая — на масштаб и характеристику объекта).1.

ПРОИСХОЖДЕНИЕ 1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. НАЗНАЧЕНИЕ 1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли). 1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки 1.2.1. Для жилья. 1.2.2. Для офисов. 1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг. 1.2.4. Для промышленности. 1.2.5.

Прочие. 3.МАСШТАБ 1.1.1.1. Земельные массивы. 1.1.1.2. Отдельные земельные участки. 1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро- район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный. 1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж). 1.2.1.4. Секция (подъезд). 1.2.1.5.

Этаж в секции. 1.2.1.6. Квартира.

1.2.1.7. Комната. 1.2.1.8. Летняя дача. 1.2.2.1. Комплекс административных зданий.

1.2.2.2. Здание. 1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи). 4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ 1. Готовые объекты 2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5). Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир.

Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.

Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса: 1) специализированная недвижимость; 2) неспециализированная недвижимость. Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения. Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории: 1) недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятельности предприятия; 2) инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала; 3) недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса); 4) недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития; 5) недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы: 1) жилая; 2) офисная; 3) индустриальная; 4) складская; 5) многофункциональная. Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объекты недвижимости делятся на следующие виды: 1) жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты); 2) административные здания; 3) промышленные здания; 4) части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий); 5) особняки, коттеджи, дачи, садовые домики; 6) сооружения; 7) комплексы зданий и сооружений. Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

Для земельных участков, как особых объектов оценки, существует своя классификация. Земельным законодательством России установлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны: 1) земли населенных пунктов (поселений); 2) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; 3) земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; 4) земли сельскохозяйственного назначения; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли населенных пунктов — земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и юродские населенные пункты.

При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим территориальным зонам: 1) земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской; 2) земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.); 3) земли сельскохозяйственного использования; 4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; 5) земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций; 6) земли водоемов и акваторий; 7) земли военных объектов и режимные зоны; 8) резервные земли — не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т.

Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+